+7 (3412) 918 742
Поделиться

Как сэкономить 30% времени и снизить ставку по кредиту до нуля


14

Участник пилотного проекта Сбербанка по переходу на эскроу-счета, компания «Талан», строит свои объекты в 13 регионах России.

Прошла одна неделя с момента запуска дневника, в котором мы подробно рассказываем обо всех тонкостях и подводных камнях перехода на новую схему финансирования.

✓ Со старта пилота: 53 дня
✓ На счетах эскроу: 228 млн рублей

Для нас эта неделя стала знаковой

Для нас эта неделя стала знаковой: наша процентная ставка по проектному финансированию будет снижена до 0% при определенных темпах продаж. Это абсолютно беспрецедентные условия для строительного рынка.

Поскольку у нас на счетах 228 млн рублей, к уже выбранным 20 млн кредита, мы можем по нулевой ставке выбрать еще 100 млн рублей.

В дальнейшем планируем выбирать 100-150 млн рублей в квартал из линии проектного финансирования. Это значит, продавать должны на 200-300 млн рублей в квартал, то есть от 70 до 100 квартир при среднем чеке 3 млн рублей. Но с учетом того, что ЖК «Счастье» продается по довольно высокой цене — прирост цены составил 10% годовых за неполных два месяца, возможно, нам выгоднее будет пользоваться кредитом под 5%, и не повышать темпы продаж, увеличивая прибыль. Это решение мы должны принять в ближайший месяц.

А сегодня мы расскажем о лайфхаках, которые помогут застройщику сделать процесс работы с банком по эскроу прозрачным, управлять им и тем самым ускорить все процессы на 30%.

Управленческий учет должен быть в меру детальным

Экономия времени — минимум 2 недели

В идеальном мире каждый застройщик должен вести не только бухгалтерский учет, который включает все транзакции, но и управленческий учет – все статьи расходов и доходов. Но в реальном мире такой документ есть далеко не у всех, а если и есть, то он не всегда достаточно детальный. Если бухгалтерский учет стандартизирован, то управленческий застройщик определяет сам – какие статьи расходов туда включить. Например, мне встречались застройщики, у которых управленческий учет насчитывал всего 10 статей расходов. Согласитесь, такой документ вряд ли можно назвать детализированным и вряд ли он сможет удовлетворить банк.

В компании «Талан» структура бюджета состоит из 350 статей. Вроде бы хорошо, когда максимальная детализация и прозрачность, но в этом, как ни странно, как раз и случился первый затык. Поэтому, если вы хотите быстро получить кредит, запросите в банке стандарт, посмотрите, соответствует ли ему ваш управленческий учет. Если нет – сделайте работу над ошибками и только после этого идите в банк. Если же вы не готовы к этому, то примите тот факт, что сроки согласования бюджета растянутся во времени.

Нам очень помогали сотрудники Сбербанка. Например, когда надо было предоставить бумажные доказательства всех проводок, один из них обратил внимание коллег на то, что счета нашей компании находятся в Сбербанке, а значит, выгрузку по всем расчетам можно легко сделать, причем в привычном специалистам банка формате. Это тоже минимум на 10 дней сократило изучение нашего досье.

Поэтому если планируете получать проектное финансирование в банке, ведите через него свою операционную деятельность.

Жилой комплекс «Новый Центр» (Пермь)

Жилой комплекс «Новый Центр» (Пермь)

Загрузите в data room всю информацию по группе компаний сразу

Экономия времени — минимум 2 недели

Перед приходом в банк застройщику нужно подготовить всю информацию о компании, которая будет являться заемщиком. И если это одно юрлицо, то проблем не будет. Если же это юрлицо входит в группу связанных друг с другом компаний, то он должен представить консолидированную бухгалтерскую отчетность и юридические документы по всей группе. Если вы этого не делаете в момент подачи документов, банк будет вынужден тратить время на выяснение и поиск информации.

Понимая это, мы потратили 2 месяца на формирование полной data room по группе. При этом большую часть времени — на актуализацию информации. И это немаловажный пункт в подготовке документов.

Дело в том, что банк рассуждает с позиции квартальной бухгалтерской отчетности. Если вы пришли в кредитное учреждение по итогам завершения второго квартала, то у вас должна быть отчетность за полгода. Если же вы за три месяца ни о чем с банком не договорились и переговоры уже идут четвертый месяц, то информацию по отчетности нужно актуализировать с учетом закрытого квартала. Если вы подготовите базу данных и вам не хватит трех месяцев на переговоры, то вам придется делать новую отчетность, а значит еще полтора месяца на сбор документов и актуализацию справок. А значит, пришла пора использовать следующий лайфхак.

Компания, которая приходит в банк, должна занять проактивную позицию

Экономия времени — минимум 1 неделя

Есть два типа заемщиков. Один тип считает, что это банк ему должен, и работает по принципу «я кинул вам документ, жду от вас ответ». Другая позиция — «мы сами должны сделать все, чтобы банк быстро принял решение». Особенно это важно при работе с крупными банками, у которых априори более длительные процедуры. Поэтому в процессе работы по эскроу мы сразу заняли «банкоориентированную» позицию.

Во-первых, еще на берегу договорились о план-графике, которому потом следовали вместе со Сбербанком. Мы не стеснялись обозначать сроки и контролировали их со своей стороны.

Во-вторых, мы настроили работу внутри «Талана» так, что любой запрос банка был отработан в течение одного или двух дней. Причем, не только финансисты, но и коммерсанты, и маркетинг, и генеральный директор считали это своим приоритетом. Даже секретари любой звонок из банка переводили быстрее, и находили нужного талановского сотрудника «из-под земли».

Сравнить это можно с тем, как застройщики работают с клиентами. Если клиент пришел в офис продаж и хочет купить квартиру, то застройщик в лепешку расшибется, чтобы быстро выйти на сделку и заключить ДДУ. При этом нужно понимать на берегу, что до сделки с банком минимум 2-3 месяца. И чтобы выиграть этот марафон, мало быть стайером, бежать все равно нужно очень быстро.

Жилой комплекс «Новый Центр» (Пермь)

Жилой комплекс «Новый Центр» (Пермь)

Видеть взаимодействие с банком комплексно

Экономия на процентах по кредиту

В момент структурирования кредита, мы активно использовали все возможности, которые предлагал банк, ведь чем продукт комплекснее, тем выше мотивация банка. Например, нам было предложено перейти на аккредитивные расчеты с генеральным подрядчиком. Да, это доходно для банка. Но мы в этот момент получили снижение ставки на 0,2%, что было выгодно и нам. Не говоря уже о том, что это удобная, цивилизованная форма расчетов. Поскольку в итоге кредитный продукт и взаимодействие было комплексным, обе мотивированные стороны стремились как можно скорее заключить сделку.

Выводы

✓ Бюджет по форме банка — минус 2 недели
✓ Исчерпывающие документы по всей группе компаний в data room — минус 2 недели
✓ Проактивная позиция и соблюдение плана-графика проекта — минус 1 неделя

Итого: экономия 5 недель, что составляет 30% от средних сроков, необходимых для получения проектного финансирования в рамках перехода на эскроу.

Читайте также: Время первых. Онлайн-дневник перехода на эскроу

Похожие статьи